Actualizado: [10/2026] · Lectura: 12 minutos
Comprar tu primera vivienda es probablemente la decisión financiera más grande que vas a tomar. También es una de las que más dudas genera: ¿cuánto dinero necesito?, ¿qué banco elijo?, ¿qué papeles firmo y cuándo?, ¿qué gastos me pillan por sorpresa?
Esta guía recorre el proceso completo en 10 pasos, desde decidir si te conviene comprar hasta recoger las llaves, con cifras de ejemplo, errores habituales y una checklist final. Si solo tienes un minuto, este es el resumen:
- Necesitas ahorrar entre el 25 % y el 35 % del precio de la vivienda (entrada del 20 % + impuestos y gastos).
- El banco suele financiar hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa (el menor de los dos).
- La cuota no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos.
- Todo el proceso, desde que empiezas a buscar hasta que firmas, suele durar 2 a 4 meses.
Índice
- Decide si es buen momento para comprar
- Calcula cuánto puedes permitirte
- Reúne tus ahorros (entrada + gastos)
- Pide una pre-aprobación hipotecaria
- Busca vivienda y visita con criterio
- Comprueba la situación legal de la casa
- Negocia y firma el contrato de arras
- Tasación y oferta vinculante de la hipoteca
- Firma en notaría
- Inscripción, suministros y mudanza
- Checklist final · Errores frecuentes · Preguntas frecuentes
Paso 1. Decide si es buen momento para comprar
Antes de mirar pisos, responde con honestidad a tres preguntas:
¿Tu situación laboral y personal es estable? Los bancos valoran contrato indefinido, antigüedad y ausencia de deudas. Si vas a cambiar de ciudad o de trabajo en los próximos 3-5 años, quizá no convenga comprar: los costes de compra y venta (impuestos, notaría, comisiones) hacen que vender pronto suela salir caro.
¿Cuánto pagas ahora de alquiler? Compara. Una cuota hipotecaria similar al alquiler actual puede ser buena señal, pero recuerda que al comprar sumas gastos que el alquiler no tiene: IBI, comunidad de propietarios, seguro, mantenimiento y reparaciones.
¿Tienes un colchón de emergencia? Después de pagar entrada y gastos, deberías conservar al menos 3-6 meses de gastos en ahorro líquido. Quedarte sin reservas es uno de los errores más peligrosos.
Paso 2. Calcula cuánto puedes permitirte
La regla práctica que aplican la mayoría de bancos: la suma de todas tus cuotas de deuda (hipoteca incluida) no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales.
Ejemplo con cifras aproximadas:
- Ingresos netos del hogar: 2.800 €/mes
- Cuota máxima recomendada (33 %): ≈ 925 €/mes
- Con un tipo de interés ilustrativo del 3 % a 25 años, esa cuota permite financiar unos 195.000 €
- Con la entrada del 20 %, el precio máximo de vivienda rondaría los 245.000 €, siempre que dispongas de los ahorros necesarios
Ese es el cálculo teórico. Recuerda que el banco aplicará su propio análisis: edad, antigüedad, deudas, scoring y tipo de contrato influyen en el importe final y en el plazo (normalmente hasta 25-30 años, con un límite de edad al terminar la hipoteca).
Paso 3. Reúne tus ahorros: entrada + gastos
Aquí es donde más gente se equivoca. Además de la entrada, hay que pagar los gastos de compra, que suelen sumar entre el 8 % y el 15 % del precio según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda.
Cuánto dinero necesitas realmente
| Concepto | Quién paga (orientativo) | Importe aproximado |
|---|---|---|
| Entrada (20 % del precio) | Comprador | 20 % del precio |
| Impuesto de compra (ITP en segunda mano, o IVA + AJD en obra nueva) | Comprador (ITP/IVA) | Según CCAA: ITP habitual 6 %-11 % |
| Notaría (compraventa) | Comprador | 400-900 € |
| Registro de la propiedad (compraventa) | Comprador | 300-700 € |
| Gestoría (opcional) | Comprador | 250-500 € |
| Tasación | Comprador | 300-600 € |
| Notaría, registro y gestoría de la hipoteca + AJD | Banco (según Ley 5/2019) | — |
Tras la normativa vigente de contratos de crédito inmobiliario, el banco asume la mayor parte de los gastos de formalización de la hipoteca (notaría, registro, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados), y el cliente paga la tasación. Verifica las condiciones concretas en tu oferta vinculante.
Ejemplo: piso de segunda mano de 200.000 € (ITP del 6 %, tipo Madrid)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Entrada (20 %) | 40.000 € |
| ITP (6 %) | 12.000 € |
| Notaría + registro + gestoría de la compraventa | ≈ 1.600 € |
| Tasación | ≈ 400 € |
| Total de ahorros necesarios | ≈ 54.000 € (27 %) |
Si el ITP de tu comunidad es del 10 %, los gastos suben unos 8.000 € más. Y si compras obra nueva, pagas IVA (generalmente el 10 % para vivienda) más actos jurídicos documentados, por lo que los gastos son otros.
¿Y si no llego al 20 % de entrada?
Algunos bancos financian por encima del 80 % en perfiles muy sólidos o con garantías adicionales (avalista, vivienda del propio banco, etc.), y han existido líneas de avales públicos para jóvenes y familias que cubren parte de la entrada. Estas ayudas cambian con frecuencia: comprueba en el ICO y en tu comunidad autónoma qué programas están activos hoy y cuáles son sus requisitos (edad, ingresos, precio máximo de vivienda).
Paso 4. Pide una pre-aprobación hipotecaria
Antes de enamorarte de un piso, averigua cuánto está dispuesto a prestarte un banco. Una pre-aprobación (o estudio previo) no es vinculante, pero te da un rango de precio realista y una posición más sólida para negociar.
Documentación habitual
- DNI/NIE
- Últimas 3 nóminas y contrato de trabajo
- Declaración de la renta del último año
- Extractos bancarios de los últimos 3-6 meses
- Justificante de ahorros disponibles
- Información de otras deudas (préstamos, tarjetas)
- Si eres autónomo: declaraciones trimestrales, modelo 130/131 y últimos IRPF
Qué comparar entre bancos (y no solo el tipo de interés):
| Concepto | Qué mirar |
|---|---|
| TIN y TAE | La TAE incluye comisiones y productos vinculados; es el dato comparable |
| Tipo de hipoteca | Fija, variable (Euribor + diferencial) o mixta |
| Vinculaciones | Seguros, nómina, tarjeta, plan de pensiones… ¿cuánto cuestan y cuánto bonifican? |
| Comisión de apertura | Algunos bancos no cobran |
| Amortización anticipada | Comisión máxima permitida según tipo de interés |
| Plazo | Más años = menos cuota, pero más intereses totales |
Pide ofertas al menos en 3 entidades (o a un bróker hipotecario, que compara en tu nombre, pero revisa cuánto cobra y cómo).
Paso 5. Busca vivienda y visita con criterio
Con tu presupuesto claro, empieza la búsqueda. Algunas ideas para no perder tiempo ni dinero:
- Define innegociables y deseables. Barrio, metros, ascensor, orientación, planta, transporte, colegios. No puedes tenerlo todo.
- Visita en distintos momentos del día para valorar ruido, luz y ambiente del vecindario.
- Revisa el estado real: humedades, instalación eléctrica y de fontanería, ventanas, calefacción, ITE (Inspección Técnica de Edificios), derramas pendientes.
- Calcula el coste total de propiedad: IBI, comunidad, seguro, suministros y reformas.
- Compara precios de zona con portales y con la tasación esperada: si el precio de venta supera mucho a la tasación, tendrás que aportar más de tu bolsillo.
Paso 6. Comprueba la situación legal de la vivienda
Antes de pagar nada, verifica que la casa esté «limpia» legalmente:
- Nota simple del Registro de la Propiedad. Indica quién es el propietario, y si hay cargas (hipotecas, embargos, servidumbres). Se solicita online o presencialmente por una tasa reducida.
- Escritura de propiedad y título del vendedor.
- Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad de propietarios.
- Recibo del IBI y de suministros.
- Certificado de eficiencia energética, obligatorio para vender.
- Cédula de habitabilidad o documento equivalente, según la comunidad autónoma.
- Cargas urbanísticas o discrepancias entre la superficie real y la registrada.
En viviendas sobre plano o de obra nueva, pide además licencia de obra, aval o seguro de cantidades entregadas a cuenta y memoria de calidades.
💡 Consejo: si tienes dudas, una consulta con un abogado o gestor especializado (150-400 €) puede ahorrarte problemas mucho más caros.
Paso 7. Negocia y firma el contrato de arras
Cuando llegas a un acuerdo con el vendedor, lo habitual es firmar un contrato de arras y entregar una cantidad (normalmente el 5-10 % del precio) como señal.
Tipos de arras (lo que dice el contrato manda):
- Arras penitenciales (las más habituales): permiten desistir. Si te echas atrás, pierdes la cantidad entregada; si se echa atrás el vendedor, te devuelve el doble.
- Arras confirmatorias: son un anticipo del precio que obliga a ambas partes a cumplir.
- Arras penales: fijan una penalización por incumplimiento.
Qué debe incluir tu contrato de arras
- Datos de las partes y descripción exacta de la vivienda (referencia catastral y registral)
- Precio total, cantidad entregada y calendario de pagos
- Plazo máximo para formalizar la compraventa
- Condición suspensiva de financiación: si el banco no concede la hipoteca, recuperas las arras (muy recomendable)
- Estado de cargas, gastos pendientes y quién los paga
- Fecha de entrega de llaves y estado de la vivienda
⚠️ Nunca firmes arras sin haber verificado la nota simple y sin tener clara la viabilidad de tu hipoteca.
Paso 8. Tasación y oferta vinculante de la hipoteca
Con la vivienda elegida, el banco solicita una tasación por una sociedad homologada por el Banco de España. El importe de la hipoteca se calcula sobre el menor valor entre la tasación y el precio de compraventa.
Si la tasación sale por debajo del precio acordado, tendrás que aportar la diferencia de tu bolsillo (o renegociar el precio).
Tras la aprobación del riesgo, el banco debe entregarte la documentación precontractual:
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): resume condiciones, TIN, TAE, cuotas y gastos.
- FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): destaca cláusulas de riesgo (suelo, vencimiento anticipado, etc.).
- Oferta vinculante, con un periodo de validez para que la aceptes.
La ley exige que tengas esta documentación con una antelación mínima (diez días naturales) antes de firmar y que te desplaces al notario previamente para recibir asesoramiento y firmar un acta de información. Úsalo: lee todo con calma y pregunta lo que no entiendas.
Paso 9. Firma en notaría
Es el gran día. En la notaría se firman normalmente a la vez la escritura de compraventa y la de préstamo hipotecario.
Qué ocurre:
- El notario lee y explica los puntos clave de la escritura y verifica identidad y capacidad de las partes.
- Tú entregas el cheque bancario o realizas la transferencia del importe pendiente al vendedor (con la parte hipotecaria transferida por el banco).
- Se paga el ITP (o IVA y AJD si es obra nueva) en el plazo establecido por tu comunidad, habitualmente a través de la gestoría.
- Recibes copia simple de las escrituras y, normalmente, las llaves.
Lleva siempre: DNI/NIE, justificantes de pago, documentación del banco y, si aplica, poder de representación.
Paso 10. Inscripción, suministros y mudanza
Tras la firma, la compra no termina hasta que está inscrita en el Registro de la Propiedad. Normalmente se encarga la gestoría del banco o la tuya, pero verifica que se realiza.
Tareas posteriores:
- Liquidar el impuesto correspondiente en plazo (ITP o AJD), si no lo gestiona la gestoría.
- Cambiar de titular los suministros (luz, agua, gas, internet).
- Informar a la comunidad de propietarios y domiciliar recibos.
- Contratar seguro de hogar (el banco puede exigirlo o vincularlo a la bonificación).
- Actualizar tu domicilio fiscal y empadronarte.
- Guardar toda la documentación para tu declaración de la renta.
Checklist final del comprador primerizo
- He calculado que mi cuota no supera el 30-35 % de mis ingresos netos
- Tengo ahorrado el 20 % de entrada + 8-15 % de gastos, y un colchón de emergencia
- Tengo pre-aprobación de al menos 2 o 3 bancos y he comparado TAE y vinculaciones
- He visitado la vivienda más de una vez y revisado su estado
- He pedido la nota simple y la documentación legal
- El contrato de arras incluye condición suspensiva de financiación
- He leído la FEIN y la FiAE con antelación
- He acudido al notario antes de la firma y resuelto mis dudas
- Tengo claro cuándo y quién paga los impuestos y la inscripción
Errores frecuentes al comprar la primera vivienda
- Ignorar los gastos adicionales y quedarse sin ahorros tras la firma.
- Estirar la cuota al máximo. Un tope del 30-35 % deja margen ante subidas de tipos o imprevistos.
- Elegir hipoteca por el TIN más bajo sin comparar la TAE ni las vinculaciones.
- Pagar arras sin comprobar la nota simple ni asegurar la financiación.
- No negociar: precio, mejoras del banco, comisiones y productos vinculados suelen ser negociables.
- Comprar con prisas por miedo a «perder la oportunidad».
- No guardar copia de la FEIN, la FiAE y las escrituras.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuánto dinero necesito para comprar mi primera vivienda en España? Como orientación, entre el 25 % y el 35 % del precio: un 20 % de entrada y entre el 8 % y el 15 % en impuestos y gastos, según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda (segunda mano u obra nueva).
¿Cuánto financia el banco normalmente? Hasta el 80 % del menor valor entre la tasación y el precio de compraventa. Financiaciones superiores son posibles, pero poco habituales y dependen de tu perfil o de ayudas y avales públicos.
¿Cuánto tiempo se tarda en comprar una vivienda? Entre 2 y 4 meses desde que empiezas a buscar hasta que firmas, aunque el estudio de la hipoteca y la tasación suelen llevar entre 3 y 6 semanas.
¿Qué pasa si el banco no me concede la hipoteca después de firmar las arras? Depende del contrato. Si incluye una condición suspensiva de financiación, recuperas las arras. Si no la incluye, podrías perderlas. Por eso es clave obtener la pre-aprobación antes de firmar.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca? Con la normativa vigente de contratos de crédito inmobiliario, el banco paga la mayor parte de los gastos de formalización (notaría, registro, gestoría y AJD), y el cliente paga la tasación. Los gastos de la compraventa (impuesto de compra, notaría y registro de la escritura de compra) los asume el comprador.
¿Es mejor hipoteca fija o variable? Depende de tu tolerancia al riesgo y del momento del mercado. La fija da estabilidad; la variable suele partir de cuotas menores pero puede subir con el Euribor. Hay también hipotecas mixtas.
¿Puedo comprar sin contrato indefinido? Es posible, pero más difícil. Los bancos valoran antigüedad, ingresos estables y avalistas. También existen opciones para autónomos y funcionarios con condiciones específicas.
Conclusión
Comprar tu primera vivienda en España es un proceso largo, pero se vuelve manejable si lo divides en pasos: calcula, ahorra, compara hipotecas, verifica la situación legal, negocia las arras y firma con calma. La clave está en no dejarse llevar por las prisas y en tener muy claro el coste total antes de comprometerte.
Aviso: este artículo es informativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Las condiciones hipotecarias, impuestos y ayudas varían según entidad, comunidad autónoma y momento. Consulta con un profesional cualificado antes de tomar decisiones.