Si estás pensando en comprar tu primera casa, esta es la pregunta que condiciona todo lo demás: ¿cuánto dinero necesito tener ahorrado?
La respuesta corta es que no basta con la entrada. Además del 20 % que el banco no suele financiar, tienes que pagar impuestos y gastos de compra, y conviene guardar un colchón para los primeros meses. En total, la mayoría de compradores necesita entre el 27 % y el 35 % del precio de la vivienda.
En esta guía te explico cómo calcularlo con tus propios números, con ejemplos reales por rango de precio, cuánto tardarías en ahorrarlo y qué puedes hacer para reducir la cantidad.
La fórmula: cuánto ahorrar para comprar un piso
Puedes resumirlo así:
Ahorro necesario = Entrada (20 %) + Impuestos de compra + Gastos de compraventa + Tasación + Colchón de seguridad + Gastos de puesta en marcha
1. La entrada: normalmente el 20 %
Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación. El 20 % restante lo pones tú. Existen hipotecas de mayor porcentaje en perfiles muy sólidos o con garantías adicionales, pero no son lo habitual ni lo que debes dar por hecho.
2. Los impuestos de compra
Dependen de si compras vivienda de segunda mano o de obra nueva:
- Segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad autónoma. Como referencia, suele moverse entre el 6 % y el 11 % del precio (con tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o viviendas protegidas en algunas comunidades).
- Obra nueva: IVA (habitualmente el 10 % en vivienda) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo también depende de la comunidad (suele situarse entre el 0,5 % y el 1,5 %).
3. Gastos de la compraventa
Notaría y registro de la escritura de compra, y a menudo gestoría. Como orientación: entre 1.000 y 2.500 € según el precio y la complejidad.
4. La tasación
La paga el comprador. Suele costar entre 300 y 600 € según el valor y la ubicación.
Con la normativa actual de contratos de crédito inmobiliario, el banco suele asumir los gastos de formalización de la hipoteca (notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca). Confírmalo siempre en tu FEIN y en tu oferta vinculante.
5. El colchón de seguridad
No es un gasto de compra, pero es parte del ahorro que necesitas: 3-6 meses de gastos del hogar guardados aparte. Si tus gastos son 2.000 € al mes, hablamos de 6.000-12.000 € que no debes tocar.
6. Los gastos de puesta en marcha
Mudanza, alta de suministros, mobiliario, pequeñas reformas, pintura, electrodomésticos. Muchos compradores subestiman esta partida: cuenta con un 3 %-8 % del precio si la vivienda necesita arreglos.
Ejemplos reales: cuánto necesitas según el precio del piso
Cálculo orientativo para vivienda de segunda mano, con entrada del 20 %, ITP según la comunidad y gastos de compraventa y tasación estimados.
| Piso de 150.000 € | Piso de 250.000 € | Piso de 350.000 € | |
|---|---|---|---|
| ITP supuesto | 6 % | 8 % | 10 % |
| Entrada (20 %) | 30.000 € | 50.000 € | 70.000 € |
| Impuesto (ITP) | 9.000 € | 20.000 € | 35.000 € |
| Notaría, registro, gestoría y tasación | ≈ 1.800 € | ≈ 2.200 € | ≈ 2.600 € |
| Total mínimo para comprar | ≈ 40.800 € | ≈ 72.200 € | ≈ 107.600 € |
| % sobre el precio | 27,2 % | 28,9 % | 30,7 % |
| + Colchón (4 meses × 2.000 €) | 8.000 € | 8.000 € | 8.000 € |
| Total recomendado de ahorro | ≈ 48.800 € | ≈ 80.200 € | ≈ 115.600 € |
Fíjate en algo clave: el impuesto puede ser casi tan grande como la entradaen comunidades con ITP alto. Por eso el mismo piso puede exigir miles de euros más de ahorro según dónde lo compres.
¿Y si compras obra nueva?
Ejemplo con un piso de 250.000 € (precio sin IVA):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Entrada (20 %) | 50.000 € |
| IVA (10 %) | 25.000 € |
| AJD (≈ 1 %, según comunidad) | 2.500 € |
| Otros gastos y tasación | ≈ 2.200 € |
| Total | ≈ 79.700 € |
En obra nueva, además, suele pagarse una parte del precio durante la construcción (reserva y entregas a cuenta), así que el ahorro debe estar disponible antes y no solo el día de la firma. Exige siempre aval o seguro que garantice las cantidades entregadas.
Cuánto cuesta la hipoteca que pedirás: de dónde sale tu cuota
El ahorro es solo una parte. También debes comprobar que podrás pagar la cuota. Ejemplo ilustrativo con financiación del 80 %, plazo de 25 años y tipo de interés del 3 % (supuesto, no oferta real):
| Piso 150.000 € | Piso 250.000 € | Piso 350.000 € | |
|---|---|---|---|
| Hipoteca (80 %) | 120.000 € | 200.000 € | 280.000 € |
| Cuota mensual aprox. | ≈ 570 € | ≈ 950 € | ≈ 1.330 € |
| Ingresos netos necesarios (cuota ≤ 35 %) | ≈ 1.630 € | ≈ 2.710 € | ≈ 3.800 € |
Si tu hogar no llega a esos ingresos, el banco puede reducirte el importe, y entonces necesitarás más ahorro para completar el precio. Es un error común centrarse en la entrada y olvidar este límite.
¿Cuánto tardarás en ahorrarlo? Plan de ahorro realista
Divide el objetivo entre tu capacidad mensual de ahorro.
| Objetivo de ahorro | Ahorrando 500 €/mes | 1.000 €/mes | 1.500 €/mes |
|---|---|---|---|
| 40.800 € | ≈ 82 meses (6,8 años) | ≈ 41 meses (3,4 años) | ≈ 27 meses (2,3 años) |
| 72.200 € | ≈ 144 meses (12 años) | ≈ 72 meses (6 años) | ≈ 48 meses (4 años) |
| 107.600 € | ≈ 215 meses (18 años) | ≈ 108 meses (9 años) | ≈ 72 meses (6 años) |
(No incluye rentabilidad del ahorro, que es incierta. Los precios de la vivienda también pueden subir mientras ahorras.)
Cómo montar tu plan de ahorro
- Calcula tu capacidad real de ahorro: ingresos netos − gastos fijos − gastos variables. Usa los últimos 3 meses.
- Automatiza: transferencia el día de cobro a una cuenta aparte, que no sea tu cuenta de gasto diario.
- Elige productos de bajo riesgo para dinero que vas a necesitar a corto/medio plazo (cuentas remuneradas, depósitos). Evita productos volátiles para una meta con fecha concreta. Compara condiciones y comisiones vigentes.
- Revisa cada trimestre: objetivos, subida de precios en tu zona y cambios en las ayudas.
- No olvides el colchón: que la compra no te deje sin liquidez.
Cómo reducir el ahorro que necesitas
1. Compra en una comunidad con menor impuesto o con bonificaciones
Algunas comunidades ofrecen tipos reducidos para menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda protegida. Comprueba qué se aplica a tu caso.
2. Baja un poco el precio objetivo
Cada 10.000 € menos en el precio de la vivienda reducen unos 2.700-3.000 € el ahorro mínimo necesario, además de la cuota.
3. Busca ayudas y avales públicos
Han existido líneas de avales para que jóvenes y familias financien por encima del 80 %, y programas autonómicos para entrada o alquiler con opción de compra. Los requisitos (edad, ingresos, precio máximo) y su vigencia cambian con frecuencia: consulta el ICO y tu comunidad antes de contar con ellas.
4. Comprueba la financiación por encima del 80 %
Algunos bancos conceden más porcentaje en perfiles con ingresos altos y estables, o con avalista. Eso reduce la entrada, pero aumenta la cuota y el riesgo: valora si el banco impone condiciones más caras (vinculaciones, mayor diferencial).
5. Ayuda familiar (con cautela)
Muchas familias ayudan con la entrada mediante donación o préstamo familiar. Ten en cuenta que una donación puede tributar en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (con bonificaciones que varían por comunidad) y que algunos bancos piden documentarla. Consulta a un gestor antes.
6. Negocia gastos y vinculaciones
Negocia comisión de apertura, vinculaciones y tipo de interés. Pequeñas mejoras reducen el coste total, aunque no el ahorro inicial.
7. Compra en pareja
Sumar dos ingresos mejora el importe financiable y reparte el ahorro, pero exige claridad sobre titularidad y qué pasa si hay una ruptura.
Errores habituales al calcular el ahorro
- Contar solo la entrada y olvidar impuestos y gastos.
- Usar el mismo ITP para todas las comunidades: puede variar en miles de euros.
- Gastarse todos los ahorros el día de la firma, sin colchón.
- No incluir reformas, muebles ni mudanza.
- Fiarse de una ayuda sin comprobar su vigencia y requisitos.
- No contar con que la tasación puede ser inferior al precio (la diferencia la pones tú).
- Estirar la cuota hasta el límite y no tener margen ante subidas de tipos.
Checklist: ¿estoy listo económicamente para comprar?
- Tengo el 20 % de entrada o una vía confirmada para completarla
- Tengo calculados los impuestos de mi comunidad autónoma
- He sumado notaría, registro, gestoría y tasación
- Mantengo un colchón de 3-6 meses de gastos
- He estimado reformas, mobiliario y mudanza
- Mi cuota no supera el 30-35 % de mis ingresos netos
- Sé qué ayudas existen hoy y si cumplo los requisitos
- He simulado qué pasa si el tipo de interés sube
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso de 200.000 €? Como orientación, entre 55.000 y 60.000 € para comprar (entrada del 20 %, impuestos según comunidad y gastos), más un colchón de seguridad. En comunidades con ITP alto, la cantidad es mayor.
¿Se puede comprar un piso sin ahorros? Es muy difícil. Existen hipotecas con financiación superior al 80 % en perfiles concretos, y programas de ayudas y avales que han cubierto parte de la entrada, pero casi siempre hay que costear impuestos y gastos de tu bolsillo.
¿Cuánto es la entrada mínima para una hipoteca? Habitualmente el 20 % del valor de tasación o compraventa (el menor). Algunos perfiles consiguen entradas inferiores, con condiciones más exigentes.
¿Qué gastos paga el comprador y cuáles el banco? El comprador paga el impuesto de la compraventa (ITP, o IVA y AJD en obra nueva), la notaría y el registro de la escritura de compra y la tasación. El banco suele asumir los gastos de formalización de la hipoteca. Verifícalo en tu oferta vinculante.
¿Cuánto tiempo se tarda en ahorrar para un piso? Depende del precio y de tu ahorro mensual. Con 1.000 €/mes, unos 3-4 años para un piso de 150.000 € y unos 6 años para uno de 250.000 €, sin contar la rentabilidad ni la subida de precios.
¿Puedo usar mi plan de pensiones o ayuda familiar para la entrada? En algunos casos, sí, con limitaciones fiscales y de disponibilidad. Consulta con un gestor o asesor antes de decidir.
Conclusión
Para comprar un piso en España necesitas ahorrar bastante más que la entrada: como referencia, entre el 27 % y el 35 % del precio, más un colchón para imprevistos. Calcular tu cifra exacta con los impuestos de tu comunidad y planificar un ahorro mensual constante es la forma más segura de llegar a la compra sin sobresaltos.
Aviso: este artículo es informativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Las cifras son orientativas y varían según comunidad autónoma, entidad y momento. Consulta con un profesional cualificado antes de decidir.